فراتر از پروژه‌ها
ساختمان را برای روز فروش نسازیم
نگاهی تازه به ساخت، مالکیت و بهره‌برداری از ساختمان؛ از یک درآمد یکباره، به یک دارایی ماندگار و مولد.
ما در سال ۱۴۰۵ در حال تغییر یک عادت قدیمی هستیم:
از «ساختن برای فروش» به «ساختن برای ماندن، بهره‌برداری و توسعه».
از ساخت و فروش، به ساخت و ماندن
چرا در سال ۱۴۰۵ تصمیم گرفته‌ایم ساختمان را فقط برای روز فروش نسازیم؟
سال‌ها مدل رایج ساخت‌وساز ساده بود:
- خرید زمین
- ساخت
- فروش
- خروج
ساختمان ساخته می‌شد، واحدها فروخته می‌شدند و پروژه به پایان می‌رسید.
اما ما فکر می‌کنیم وقت آن رسیده که به ساختمان جور دیگری نگاه کنیم.
نه به‌عنوان محصولی که باید هرچه سریع‌تر فروخته شود؛ بلکه به‌عنوان دارایی‌ای که می‌تواند سال‌ها زندگی کند، درآمد ایجاد کند و دوباره مولد سرمایه شود.
به همین دلیل، از سال ۱۴۰۵ مسیر ما به سمت مدل دیگری حرکت می‌کند:
- خرید زمین
- ساخت با کیفیت و ماندگاری
- تجهیز و آماده‌سازی
- نگهداری و مدیریت حرفه‌ای
- بهره‌برداری
- درآمد مستمر و پایدار
- حفظ و افزایش ارزش دارایی
- سرمایه‌گذاری مجدد
- ساخت دارایی بعدی
این فقط تغییر یک مدل مالی نیست؛ تغییر نگاه ما به ساختمان است.
چرا این تغییر؟
چون فروش، پایان یک پروژه است.
اما مالکیت و بهره‌برداری می‌تواند آغاز یک چرخه باشد.
در مدل ساخت‌وفروش، بخش مهمی از ارزش پروژه در لحظه معامله محقق می‌شود. بعد از فروش، ساختمان از چرخه کسب‌وکار سازنده خارج می‌شود.
اما در مدل جدید، ساختمان باقی می‌ماند.
باقی می‌ماند تا:
- زندگی در آن جریان داشته باشد؛
- به‌درستی نگهداری و تجهیز شود؛
- کیفیت آن در طول زمان حفظ شود؛
- درآمد ایجاد کند؛
- ارزش خود را حفظ یا افزایش دهد؛
- و بخشی از درآمد حاصل از آن دوباره وارد چرخه توسعه شود.
به زبان ساده:
به‌جای اینکه هر پروژه را بسازیم تا بفروشیم و دوباره از صفر شروع کنیم، تلاش می‌کنیم پروژه‌هایی بسازیم که خودشان بخشی از سرمایه پروژه‌های آینده باشند.
در مدل مستندشده برای ساخت و اجاره نیز چهار مزیت اصلی همین‌ها عنوان شده‌اند: حفظ دارایی، درآمد پایدار، اهرم مالی و توسعه آتی.
ساختمان باید بعد از افتتاح شروع به کار کند
ما ساختمان را فقط یک مجموعه بتن، آجر، تأسیسات و نما نمی‌دانیم.
یک ساختمان خوب باید بتواند سال‌ها درست کار کند.
یعنی طراحی آن فقط برای روز تحویل نباشد؛ برای سال پنجم، دهم و بیستم هم فکر شده باشد.
نگهداری آسان باشد.
تأسیسات قابل مدیریت باشند.
مصرف انرژی کنترل شود.
فضاها کیفیت خود را حفظ کنند.
ساکنان تجربه خوبی داشته باشند.
و هزینه‌های نگهداری، کیفیت ساختمان را در طول زمان از بین نبرد.
در این نگاه، نگهداری بخشی از ساخت است، نه اتفاقی که بعداً باید به آن فکر کرد.
و بهره‌برداری، مرحله‌ای بعد از ساختمان نیست؛ بخشی از خودِ پروژه است.
درآمد پایدار یعنی چه؟
منظور ما صرفاً این نیست که یک ساختمان را اجاره بدهیم.
موضوع بزرگ‌تر است.
وقتی یک ساختمان به‌درستی طراحی، ساخته، تجهیز، نگهداری و مدیریت شود، می‌تواند به یک دارایی مولد تبدیل شود.
دارایی‌ای که:
- ارزش دارد
- درآمد ایجاد می‌کند
- نگهداری می‌شود
- ارزش خود را حفظ می‌کند
- دوباره سرمایه تولید می‌کند.
این چرخه، امکان توسعه پروژه‌های بعدی را هم بیشتر می‌کند.
در اسناد این مدل نیز به همین موضوع اشاره شده که جریان نقدی حاصل از اجاره، علاوه بر پوشش هزینه‌های نگهداری، می‌تواند اعتبار و پشتوانه‌ای برای پروژه‌های بعدی ایجاد کند.
این مدل چه فایده‌ای دارد؟
۱. دارایی از بین نمی‌رود
در مدل فروش، با فروش آخرین واحد، ساختمان از مالکیت و چرخه اقتصادی ما خارج می‌شود.
اما در مدل نگهداری و بهره‌برداری، خود ساختمان همچنان یک دارایی باقی می‌ماند.
۲. درآمد فقط یک‌بار اتفاق نمی‌افتد
فروش یعنی یک درآمد بزرگ در یک مقطع.
بهره‌برداری یعنی امکان ایجاد جریان درآمدی مستمر.
البته این درآمد همیشه ثابت و بدون ریسک نیست؛ نرخ اجاره، خالی‌ماندن واحدها، هزینه تعمیرات و شرایط بازار بر آن اثر می‌گذارند. اما منطق اقتصادی آن با فروش یکباره متفاوت است.
۳. کیفیت برای ما اهمیت بیشتری پیدا می‌کند
وقتی قرار است ساختمان را نگه داریم، دیگر نمی‌توان فقط به روز تحویل فکر کرد.
اگر تأسیسات ضعیف باشند،
اگر مصالح نامناسب انتخاب شده باشند،
اگر نگهداری سخت باشد،
اگر مصرف انرژی بالا باشد،
هزینه آن در سال‌های بعد به خودمان برمی‌گردد.
پس کیفیت دیگر فقط یک مزیت برای خریدار نیست؛ یک ضرورت برای مالک هم هست.
۴. رابطه ما با ساختمان بعد از تحویل تمام نمی‌شود
در مدل جدید، ما فقط سازنده نیستیم.
باید یاد بگیریم مالک، توسعه‌دهنده و بهره‌بردار هم باشیم.
یعنی بدانیم ساختمان چگونه اداره می‌شود، چگونه نگهداری می‌شود، چگونه رضایت ساکنان حفظ می‌شود و چگونه ارزش دارایی در طول زمان حفظ می‌شود.
این همان تغییری است که در الگوی توسعه پایدار نیز از آن به‌عنوان حرکت از «سازنده ساختمان» به «توسعه‌دهنده» یاد شده است.
و مهم‌تر از همه: سرمایه دوباره به چرخه برمی‌گردد
اینجا شاید مهم‌ترین تفاوت مدل باشد.
در مدل سنتی:
- زمین
- ساختمان
- فروش
- خروج
اما در مدل جدید:
- زمین
- ساختمان
- بهره‌برداری
- درآمد
- حفظ دارایی
- سرمایه‌گذاری مجدد
- ساختمان بعدی
یعنی پروژه اول می‌تواند به پشتوانه‌ای برای پروژه دوم تبدیل شود.
پروژه دوم به پروژه سوم.
و به‌مرور، به‌جای اینکه هر پروژه یک اتفاق مستقل باشد، مجموعه‌ای از دارایی‌های مولد شکل می‌گیرد.
آیا این یعنی دیگر ساختمان نمی‌فروشیم؟
نه.
مسئله، مخالفت با فروش نیست.
مسئله این است که فروش را تنها پایان ممکن برای یک ساختمان ندانیم.
هر پروژه می‌تواند بر اساس موقعیت زمین، نوع ساختمان، سرمایه‌گذاران، شرایط بازار و مدل اقتصادی، مسیر متفاوتی داشته باشد.
اما از این پس یک سؤال جدید وارد تصمیم‌گیری ما می‌شود:
آیا واقعاً لازم است این ساختمان را بفروشیم؟
اگر پاسخ مثبت باشد، می‌فروشیم.
اگر پاسخ این باشد که نگهداری و بهره‌برداری از آن در بلندمدت ارزش بیشتری ایجاد می‌کند، آن را نگه می‌داریم.
این تفاوت، در واقع تفاوت میان ساختن یک محصول و توسعه دادن یک دارایی است.
نگاه ما به آینده
ما فکر می‌کنیم آینده ساخت‌وساز فقط در تعداد بیشتر پروژه‌ها نیست.
در کیفیت دارایی‌هایی است که باقی می‌مانند.
ساختمانی که بعد از ده سال هنوز خوب کار می‌کند.
ساختمانی که ساکنان از زندگی در آن رضایت دارند.
ساختمانی که هزینه نگهداری آن قابل کنترل است.
ساختمانی که ارزش خود را حفظ کرده است.
و ساختمانی که هنوز می‌تواند برای مالک خود درآمد ایجاد کند.
این نگاه، ما را از «سازنده» به سمت توسعه‌دهنده دارایی‌های ماندگار می‌برد.
ما نمی‌خواهیم فقط ساختمان بیشتری بسازیم؛ می‌خواهیم دارایی‌هایی بسازیم که بمانند، زندگی کنند، درآمد ایجاد کنند و امکان ساختن آینده را فراهم کنند.
رسول دبیری، تابستان ۱۴۰۵